بازار مسکن در رقابت از حریفان عقب ماند
بازار مسکن در حال حاضر با رکودی عمیق در بخش تقاضا روبروست. هرچند که پس از بروز جنگ تحمیلی رژیم صهیونیستی علیه ایران و گذشت ۱۲ روز، رغبت به فروش آپارتمانها در تهران افزایش یافته، اما تقاضا برای خرید، به شکل قابل توجهی در مقایسه با دوران قبل از جنگ کاهش یافته است.
طبق آمارهای غیررسمی، در دوران جنگ ۱۲ روزه، میزان عرضه مسکن به طرز چشمگیری ۹۴ درصد کاهش یافته که البته بعد از این بیثباتی، میزان عرضه به سرعت رو به بهبود گذاشت، اما حتی دو هفته پس از پایان جنگ، این میزان هنوز ۳۳ درصد کمتر از سطح پیش از جنگ بوده است. با این حال، در مناطق پرتقاضا مانند مناطق ۲، ۳ و ۵، سهم این نواحی از فایلهای فروش همچنان حفظ شده است که نشاندهنده وجود تقاضای پایه و شکستن بحران در این مناطق است.
با این وجود، بازار خریداران تمایل چندانی به خرید ندارند و همین موضوع منجر به کاهش قیمتهای پیشنهادی در شمال تهران به میزان ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع شده است.
برخی از کارشناسان، دلیل اصلی افت معاملات را کاهش قدرت خرید خریداران میدانند، اما نباید از تأثیر نیروهای سیاسی و منطقهای بر بازار مسکن غافل شد.
گروه دیگری از اقتصاددانان معتقدند که تنشها و بیثباتیهای سیاسی باعث ایجاد اثر رکودآور بر بازار مسکن میشود؛ چرا که در چنین شرایطی، افراد ترجیح میدهند داراییهای خود را به سمت سرمایههای نقدشونده مانند طلا و دلار سوق دهند.
کاهش شدید حجم معاملات به خروج بسیاری از مشاوران املاک از این حوزه منجر شده است. در سال ۱۴۰۲، حدود ۱۵۰۰ مجوز مشاوره املاک در تهران صادر و ۹۰۰ مورد ابطال شده است. همچنین در سال ۱۴۰۳، ۳۶۷ پروانه صادر شده که در عین حال نزدیک به ۱۰۰۰ نفر مجوز بنگاههای ملکی خود را ابطال کردهاند.
برخی از کارشناسان با این استدلال که بازار مسکن توان بازگشت به تعادل را دارد، بر این باورند که خریداران واقعی نباید بیش از این منتظر بمانند، زیرا تأخیر ممکن است فرصت خرید با قیمت مناسب را از بین ببرد و در حال حاضر بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن است.
در هفتههای اخیر، تمایل به سرمایه گذاری در صندوقهای درآمد ثابت و صندوقهای طلا در بورس افزایش یافته، که نشان میدهد بخشی از سرمایهها در حال انتقال به سمت سهام و کالاهایی است که نقدشوندگی بهتری نسبت به مسکن و ساختمان دارند.
اما در عین حال، افزایش هزینههای ساخت مسکن به دلیل تورم عمومی بر قیمتهای واحدهای مسکونی نوساز تأثیرگذار بوده است. با این وجود، بررسیها نشان میدهد که اکنون آپارتمانهایی با سن ساخت کمتر از دو سال به قیمتهایی به مراتب پایینتر از هزینههای ساخت در بازار مسکن وجود دارد و این مساله به فرار سرمایهها از بخش تولید مسکن منجر شده است.
تولید مسکن در ایران از ۸۰۹ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۴۵۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۳ کاهش یافته که نشاندهنده افت ۴۴ درصدی است. این موضوع به دلایل متعددی از جمله تورم عمومی و افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان بستگی دارد.
علاوه بر این، خروج حدود ۱.۵ میلیون نفر از اتباع خارجی از ایران نیز ظاهراً بر افزایش عرضه واحدهای اجارهای تأثیر گذاشته و به آرامش نسبی در بازار اجاره منجر شده است.
کیانوش گودرزی – رئیس اتحادیه مشاوران املاک – جنگ ۱۲ روزه را بر بازار مسکن بیتأثیر میداند و میگوید که ما از زمان کرونا به رکود دچار هستیم و این مساله هیچ ارتباطی با جنگ ندارد.
فرشید پورحاجت – دبیر کانون انبوهسازان – نیز معتقد است بازار مسکن ایران از چهار سال پیش در رکود به سر میبرد و برعکس تصور عمومی، جنگ اخیر تأثیر عمدهای بر این وضعیت نداشته است و شوک کوتاهمدت جنگ فقط تغییرات جزئی و موقت در قیمتها ایجاد کرده که به سرعت برطرف شدهاند.
اما حسن محتشم – عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران – دیدگاهی متفاوت دارد. او میگوید در شرایط ناامنی، سرمایه معمولاً با احتیاط بیشتری عمل میکند و به همین علت در طول ۱۲ روز جنگ، معاملات در بازار مسکن به شدت کاهش یافت.
به گفته محتشم، تا زمان مشخص شدن وضعیت تعامل کشور با دیگر کشورها، بلاتکلیفی در بازارها ادامه خواهد داشت و امیدوار است با توجه به این وضعیت، تصمیمات بهتری برای آینده اتخاذ شود.
با وجود تمامی تحلیلها، هنوز نمیتوان زمانی دقیق برای خروج بازار مسکن از رکود تعیین کرد، اما از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تاکنون در رکود معاملات قرار دارد و از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ از نظر قیمت نیز به ثبات نسبی دست یافته است.
تجربه گذشته نشان داده که اگر قیمتها حدود ۱۰ تا ۱۲ فصل یعنی تقریباً سه سال ثابت بماند، ممکن است به تدریج با افزایش توان خرید متقاضیان واقعی، بازار ملک رونق بگیرد.
