پرده وام مسکن بسته شد

به نظر می‌رسد که وام‌های مسکن در حال حاضر به شدت محدود شده‌اند؛ این بار، مسئولیت این وضعیت نه تنها بر دوش بانک‌ها و تمایل اندک آن‌ها برای ارائه تسهیلات قرار دارد، بلکه عوامل متعدد دیگری نیز در کاهش سهم وام‌های مسکن در کل تسهیلات بانکی مؤثر هستند. به طور تاریخی، رکود عمومی در بازار مسکن، تناسب کل تسهیلات مسکن را به طرز قابل توجهی کاهش داده و میزان ناکارآمدی وام‌های مسکن نیز خود مسأله‌ای جدی به شمار می‌رود.

طبق گزارش جدید بانک مرکزی در خصوص تسهیلات اعطا شده به حوزه‌های گوناگون اقتصادی، در بهار امسال تنها حدود ۶۱ همت تسهیلات مختلف مسکن به منزلت رسیده است که سهم آن از کلیه تسهیلات واریز شده توسط بانک‌ها فقط ۷/۳ درصد است. این نرخ، کمترین سطح در بیست سال اخیر به حساب می‌آید و به نوعی نشان‌دهنده سقوط وام‌های مسکن است.

 رکود عمومی در بازار مسکن

یکی از دلایل اصلی ریزش سهم مسکن از تسهیلات بانکی، به رکود عمومی در بخش مسکن و ساختمان ارتباط دارد. این وضعیت با شروع جنگ اسرائیل علیه ایران در خردادماه به طرز قابل ملاحظه‌ای تشدید شده و تمرکز تقاضا برای وام به حداقل رسیده است. چه سرمایه‌گذاران فعال در حوزه مسکن و چه خریداران مصرفی، در خردادماه نسب به خرید reluctant بودند. این رکود، نه تنها ناشی از جنگ اخیر بوده، بلکه طی چندین سال گذشته نیز پیوسته ادامه داشته و اکنون با تداوم رکود تورمی در بازار مسکن تشدید شده است. اگرچه اعلام شده که جنگ تأثیر بر کاهش قیمت‌ها داشته است، اما بررسی اطلاعات عرضه شده در بازار مسکن کاهش ملموسی را نشان نمی‌دهد.

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، بر این باور است که در حال حاضر بازار خرید و فروش ملک در شرایط رکود قرار دارد و مردم به دنبال وضعیت اقتصادی پایدار و دیدگاه روشنی هستند و در حال حاضر، تقاضای مشخصی برای خرید دیده نمی‌شود. در کنار این، تنها در بخش اجاره، جابجایی‌ها همچنان ادامه دارد، زیرا نیاز به مسکن به عنوان یک نیاز بنیادی غیرقابل اجتناب باقی مانده است.

او تأکید کرد: تغییرات قیمتی در بازار خرید و فروش به هیچ وجه ناگهانی و قابل توجه نخواهد بود. حتی در صورت کاهش قیمت‌ها، این تغییرات به قدری تدریجی خواهند بود که خریداران عادی قادر به احساس آن نخواهند بود.

کارشناسان وضعیت کنونی را به عنوان قفل شدن بازار مسکن توصیف می‌کنند و یکی از دلایل کلیدی کاهش تقاضا برای وام مسکن را همین موضوع می‌دانند. بر اساس گزارش‌ها، در بهار امسال تنها ۲/۱ درصد از کل تسهیلات بانکی در قالب وام خرید خانه تخصیص یافته است، در حالی که این رقم در سال گذشته ۴/۱ درصد بود. برخی از کارشناسان معتقدند که کاهش تخصیص تسهیلات صرفاً ناشی از عدم تمایل شبکه بانکی به وام‌دهی نیست، بلکه دلیل اصلی آن به عدم توانایی خرید خانه و ساخت آپارتمان برمی‌گردد.

 ناکافی بودن وام مسکن

بی‌اثر بودن وام‌های خرید در ایجاد تغییر در قیمت‌های مسکن و ناکارآمدی وام‌های مسکن، یک دلیل دیگر برای کاهش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی به شمار می‌رود.

در حالی که میانگین پوشش وام خرید مسکن در کشورهای دیگر حداقل ۷۵ درصد از قیمت خرید یک خانه است، اما در تهران با وام موجود، تنها می‌توان پنج مترمربع از یک آپارتمان معمولی خرید که این میزان کمتر از ۱۰ درصد ارزش واقعی خانه است. قابلیت مالی وام فعلی فقط در محدوده پنج مترمربع قرار دارد و اگر هزینه خرید اوراق تسهیلات نیز از مبلغ اسمی آن کسر شود، این حد به حدود سه مترمربع کاهش می‌یابد. گزارش‌ها نشان می‌دهد که از سال ۱۳۹۷ تا کنون، مبلغ وام خرید مسکن ۸/۳ برابر شده، در حالی که قیمت مسکن در همین بازه زمانی به ۲۰ برابر افزایش یافته است.

علاوه بر این، عدم توانایی طبقه متوسط جامعه به عنوان بخش اصلی خریداران آپارتمان در پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن نیز یکی دیگر از عوامل کاهش تقاضای وام است.

مجموع تسهیلاتی که می‌توان برای خرید مسکن در تهران دریافت کرد، یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان است که قسط آن به صورت ماهانه ۲۸ میلیون تومان تعیین شده است. رقمی که با توجه به سطح بالای تورم عمومی و قیمت‌های بالا در سبد مصرف، برای بسیاری از خانوارها زیاد و تأمین آن به شدت دشوار به نظر می‌رسد.

 کمبود اشتیاق بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن

در این میان، نمی‌توان بی‌میلی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن را نادیده گرفت. جمشید برزگر، رئیس هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان کشور، به کمبود اشتیاق بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت و ساز اشاره کرد و گفت: بانک‌ها از اعطای تسهیلات ساخت امتناع می‌کنند.

او افزود: حتی بانک مسکن که در میان بانک‌ها به عنوان بانک تخصصی در زمینه مسکن شناخته می‌شود، نیز در اعطای تسهیلات ساخت مقاومت نشان می‌دهد. برزگر اشاره کرد که وضعیت ساخت و ساز مسکن به شدت ضعیف است و باید گفت که ساخت‌و ساز در شرایط نابسامانی قرار دارد. متأسفانه افت شدید خرید و فروش مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان یکی از چالش‌های جدی در حوزه ساخت و ساز به شمار می‌آید.

بسیاری از سازندگان مسکن بر این عقیده هستند که تا زمانی که مشکلات بخش خصوصی نظر گرفته نشود و برای آن‌ها تسهیلاتی در نظر گرفته نشود، افت تولید مسکن یک روند روز افزون را تجربه خواهد کرد.

کارشناسان به وضوح تأکید دارند که روش پرداخت منابع بانکی به بخش مسکن باید از زوایای مختلفی اصلاح شود. بر این اساس، گام اصلی کمک به سرمایه‌گذاری بانک توسعه‌ای در بخش مسکن از طریق افزایش سرمایه و نیز تأمین منابع از طریق روش‌های دیگر نظیر تخصیص وجوه اداره شده در راستای انجام تعهدات پیش‌بینی شده در حوزه پرداخت تسهیلات بانکی از سوی این بانک است.

راهکار دیگر، جذاب کردن نرخ سود سپرده‌های بلندمدت در بانک‌های تخصصی و توسعه‌ای بخش مسکن برای کمک به تأمین مالی در این حوزه خواهد بود. و در نهایت، راهکار سوم که بانکداران برای افزایش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی ارائه می‌کنند، پیش‌بینی سیاست‌های مشوق برای جلب مشارکت سایر بانک‌ها در اعطای تسهیلات مسکن است.

در هر صورت، طبق قانون سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی باید احیا شده و به ۲۰ درصد برسد، در حالی که با میزان کنونی حدود ۳ درصد فاصله و شکاف عمیقی وجود دارد. به علاوه، کارشناسان تأکید دارند که صرف دادن وام برای رونق در بخش مسکن کافی نیست و در ابتدا باید توان اقتصادی خانوارهای بی‌خانه، چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در این حوزه و همچنین نرخ تورم بهبود یابد. این مهم تنها با کاهش پایدار ریسک‌های اقتصادی و غیر اقتصادی مقدور خواهد بود. رونق در بخش مسکن می‌تواند به افزایش اشتغال و رشد اقتصادی منجر شود و رکود کلی در این بخش می‌تواند تهدیداتی برای اقتصاد کشور و تحقق اهداف رشد اقتصادی ۸ درصدی برنامه‌ریزی شده در برنامه هفتم توسعه داشته باشد.