قوانین قرارداد اجاره + مهم ترین نکاتی که باید در اجاره نامه قید شود!
در زمان عقد قرارداد اجاره واحد مسکونی یا تجاری، موضوعاتی همچون چگونگی نوشتن قرارداد استاندارد، مسئولیت های مالک و مستاجر، مدت و مبلغ اجاره و شرط حق فسخ و … چالش هایی را برای مالک و مستاجر ایجاد می کند. داشتن آگاهی و کسب اطلاع از نکاتی که باید در اجاره نامه قید شود، تا حد زیادی به حل این چالش کمک می کند. شناخت این نکات به همراه دریافت مشاوره از بهترین وکیل شیراز ریسک معامله و ایجاد اختلاف بین دو طرف را به حداقل می رساند. با ما همراه باشید تا مهمترین نکاتی که باید در اجاره نامه قید شوند را برایتان شرح دهیم.
نکاتی که حتما باید در اجاره نامه قید شود، شامل موارد زیر می باشد:
- مشخصات کامل طرفین (مالک و مستاجر)
- موضوع قرارداد
- تعریف مورد اجاره و نکات استفاده از آن
- مدت زمان قرارداد
- اجاره بها و نحوه پرداخت آن
- حق فسخ قرارداد
- تحویل مورد اجاره از سوی مالک و مستاجر
- هزینه تعمیرات و نگهداری
- مشخصات کامل طرفین (مالک و مستاجر)
یکی از اولین نکاتی که باید در هر قرارداد اجاره ای نوشته شود، مشخصات کامل مالک و مستاجر است. اطلاعاتی همچون نام و نام خانوادگی، کد ملی، محل سکونت، نشانی محل کار و … . ذکر این مشخصات در زمان طرح دعوی در محاکم و نیاز به دادگاه برای پیگرد قانونی طرف قرارداد اهمیت دارد.
1- در زمان نوشتن قرارداد اجاره نامه باید صحت مدارک ارائه شده توسط مستاجر و مالک به دقت بررسی شوند.
2- این اطلاعات در متن قرارداد صحیح و خوانا نوشته شوند.
3- اجاره نامه و حق انتقال منافع مورد اجاره از سوی مالک باید به دقت بررسی گردد.
موضوع قرارداد
یکی دیگر از نکات مهمی که در اجاره نامه باید قید گردد موضوع اجاره است. در این بخش از مفاد قرارداد، لازم است مشخصات مورد اجاره با ذکر دقیق تمام جزئیات آن درج گردد. نوع مورد اجاره، متراژ، دسترسی ها و … از مواردی هستند که در این بخش از قرارداد لازم است که ذکر شوند.
نمونه متن قرارداد
تملیک منافع شش دانگ یک دستگاه منزل ویلایی واقع در شهر … با پلاک ثبتی به شماره … به مساحت … متر مربع با سند مالکیت به شماره سریال …. به نام مالک، شامل سه اتاق خواب، با امکان استفاده از برق، گاز، آب و تلفن اختصاصی و دیگر لوازم و منصوبات به رویت مستاجر رسیده و مورد تایید قرار گرفته است.
تعریف مورد اجاره و نکات استفاده از آن
مورد اجاره، یعنی محلی که مستاجر برای مدت زمان تعیین شده و اجاره بهای مشخصی در آن ساکن می شود و ملحقات محل باید به طور دقیق در اجاره نامه ثبت گردد. این ملحقات شامل پارکینگ، انباری، اینترنت، مشاعی مشخص، تلفن ثابت و … می باشد. کاربری یا همان موارد استفاده مستاجر از مورد اجاره نیز از دیگر موضوعات مهمی است که در این قرارداد لازم است ذکر شوند.
نمونه متن قرارداد
بر اساس قرارداد اجاره تنظیم شده در تاریخ … منزل ویلایی مورد اجاره همراه با تمام توابع و ملحقات آن به مستاجر تحویل داده شد و تحت تصرف ایشان می باشد.
مدت زمان قرارداد
مستاجر و مالک باید مدت زمان سکونت مستاجر در مورد اجاره ای را تعیین نمایند و در این موردباید با هم به توافق برسند. بر اساس قانون مدنی، مستاجر نیز موظف است در موعد مقرر مورد اجاره را تخلیه نماید. پس از پایان یافتن مدت زمان قرارداد، به مستاجر مهلتی 7روزه برای تخلیه داده می شود. پس از اتمام این مدت، چنانچه مالک به دلیل عدم تخلیه ملک خود با مستاجر به مشکل بخورد، می تواند به صورت قانونی اقدام کند. در چنین شرایطی مستاجر نیز باید مبلغی را به عنوان خسارت به مالک بپردازد. لازم است که مبلغ خسارت در متن قرارداد صریحا ذکر شود. در غیر این صورت دادگاه مبلغی کمتر از مال الاجاره تعداد روزهای تاخیر در تخلیه را تعیین می کند.
اجاره بها و نحوه پرداخت آن
از نکات مهم دیگری که لازم است در اجاره نامه قید گردد اجاره بها است. یعنی بهایی که مستاجر باید به مالک پرداخت کند. این مبلغ به همراه میزان ودیعه و زمان پرداخت اجاره بها در قرارداد تنظیم می شود. لازم است قبل از تنظیم مبلغ اجاره نامه، محله مورد اجاره به دقت بررسی شود تا مبلغ اجاره بها با توجه به امکانات محله و مشخصات ملک مورد نظر تعیین گردد.
حق فسخ قرارداد و ضمانت اجرای تخلف از آن
تخلف از موارد ذکر شده در اجاره نامه حق فسخ قرارداد را برای مالک ممکن می سازد. بنابراین، در زمان تنظیم قرارداد اجاره ملک و آپارتمان ضروری است که موارد فسخ پیش از موعد به صراحت نوشته شود. برخی از مواردی که امکان حق فسخ قرارداد را برای مالک ممکن می سازد، به شرح زیر می باشد:
- زمانی که مستاجر تعهد به انجام کاری را قبول کرده باشد و این تعهد در متن قرارداد ذکر شده ولی بعد از گذشت زمانی از انجام آن سر باز بزند.
- زمانی که به دلیل رخداد اتفاقی امکان استفاده از مورد اجاره، برای مستاجر وجود نداشته باشد.
- در وضعیتی که حق انتقال مورد اجاره به غیر در متن قرارداد نوشته نشده باشد اما مستاجر مورد اجاره را به فردی دیگر اجاره دهد.
- هنگامی که مورد اجاره با توجه به هدف یا کاربری تعیین شده در قرارداد مورد استفاده قرار نگیرد.
- در شرایطی که مستاجر خارج از حدود تعریف شده از مورد اجاره بهره برداری نماید.
- در شرایطی که بعد از عقد قرارداد معلوم شود مورد اجاره معیوب است مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد، البته چنانچه مالک عیب را رفع نماید و به مستاجر ضرری نرسد این حق وجود ندارد.
برای جلوگیری از ضرر مالک در شرایط فسخ قرارداد لازم است ضمانتی برای اجرای تخلف از قرارداد در نظر گرفته شود. بهترین روش برای این کار، تعیین وجه التزام می باشد. با توجه به زمان بر بودن طرح دعوی جهت تنفیذ فسخ قرارداد اجاره نامه، بهتر است در زمان تنظیم آن مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین شود. در این شرایط مستاجر موظف است که در شرایط تخلف از شروط مندرج قرارداد، مبلغ تعیین شده را به مالک پرداخت نماید.
تحویل مورد اجاره از سوی مالک و مستاجر
تاریخ تحویل مورد اجاره به مستاجر یکی دیگر از نکات حقوقی اجاره نامه هاست که باید در متن قرارداد قید گردد. علاوه بر این، تاریخ دقیقی به عنوان مدت زمان پایان قرارداد نیز باید در متن قید شود. بر اساس آن مستاجر موظف است که در تاریخ تعریف شده، مورد اجاره را به مالک آن تحویل دهد. در صورت عدم انجام این کار، باید مبلغی را به عنوان اجرت المثل از سوی مستاجر به مالک پرداخت نماید. چنانچه در زمینه تخلیه زودتر از موعد مقرر، توافقی بین طرفین صورت بگیرد، تخلیه زودتر از موعد امکان پذیر می باشد.
عقد قرارداد اجاره توسط وکیل ملکی
برای جلوگیری از دعاوی حقوقی بهتراست قرارداد توسط وکیل ملکی شیراز تنظیم شود، زیرا در صورتی که دانش حقوقی کافی در تنظیم قراردادها نداشته باشید، احتمال بروز ابهامات و اختلافات در مفاد قرارداد افزایش می‌یابد که می‌تواند به دعاوی حقوقی پیچیده منجر شود. وکیل ملکی با آگاهی کامل از قوانین و مقررات مرتبط، می‌تواند تمامی جزئیات لازم را در قرارداد لحاظ کرده و از بروز مشکلات احتمالی در آینده پیشگیری کند. تنظیم قرارداد توسط وکیل متخصص نه‌تنها از حقوق طرفین محافظت می‌کند، بلکه موجب شفافیت در توافقات و کاهش هزینه‌ها و زمان در صورت بروز اختلاف می‌شود.
هزینه تعمیرات و نگهداری
از دیگر نکاتی که در اجاره نامه باید قید گردد، هزینه های مربوط به سرویس و نگهداری از مورد اجاره می باشد. در متن قرارداد اجاره نامه باید مسئولیت این هزینه ها برای هر یک از امکانات و تجهیزات ساختمان قید گردد.
کلیه مخارج مربوط به تعمیرات اساسی مورد اجاره به عهده مالک ملک می باشد. پرداخت تمام هزینه های مربوط به وسایل مورد استفاده در مورد اجاره نیز به عهده مالک است؛ مگر آنکه در متن قرارداد خلاف آن قید شده باشد.
در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه ندارد.
برای درک بهتر حقوق و وظایف مالک و مستاجر لازم است از اصطلاحاتی قابل فهم و مناسب با قوانین محلی استفاده شود.
متن قرارداد باید با نگارشی دقیق و صریح، جملاتی یکپارچه و بدون ابهام نوشته شود.
با فوت مستاجر یا مالک قرارداد باطل نمی شود. مگر در این شرایط:
مالک در زمان حیات مالک منافع مورد اجاره باشد.
در قرارداد تنظیم شده مباشرت مستاجر جهت استفاده از مورد اجاره قید شده باشد.
قرارداد باید در دو نسخه تنظیم گردد و علاوه بر امضای دو طرف معامله به امضای دو شاهد هم برسد.
در شرایطی که تمدید اجاره نامه با همان شرایط اولیه وجود دارد می توان بدون نیاز به تنظیم مجدد و از طریق پشت نویسی این کار را انجام داد.
در زمان تنظیم قرارداد، مسئولیت پرداخت هزینه های مشترک ساختمان از جمله شارژ، تعمیرات و … نیز باید تعیین شوند.
در صورت عدم حضور یکی از طرفین در زمان عقد قرارداد باید وکیل وی با ذکر اطلاعات هویتی خود قرارداد را امضا نماید.
در متن قرارداد باید مبلغی به عنوان خسارت در قرارداد به دلایلی چون تاخیر در تخلیه توسط مستاجر و یا تاخیر مالک جهت بازپرداخت ودیعه تعیین شود.
کلام آخر
اگر در صدد رهن یا اجاره واحد تجاری یا مسکونی هستید، سعی کنید که قبل از هر گونه اقدامی در مورد شروط تنظیم قرارداد و نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود اطلاعات کامل کسب کنید. عدم آشنایی شما با این موارد می تواند دردسرساز باشد و وقت و هزینه زیادی برای بررسی مشکل در محاکم قضایی برای شما به وجود آورد. اجاره بها، مدت اجاره، مفاد تحویل مورد اجاره، شرایط تخلیه و فسخ قرارداد، وظیفه هر یک از طرفین، مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات، میزان وجه التزام، مشخصات مورد اجاره و موارد استفاده از آن مهم ترین نکاتی هستند که لازم است در قرارداد قید شوند. برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه تنظیم قرارداد با تمام جزئیات با بهترین وکیل شیراز تماس بگیرید و از وکلای متخصص و مجرب در این زمینه کمک و مشورت بگیرید.