کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن/ گودرزی: اجاره بها در این مناطق تهران در حال تغییر است

مجید گودزی، متخصص بازار مسکن، در پاسخ به این سئوال که چرا باوجود ثبات نسبی قیمت فروش مسکن نسبت به نرخ دلار، اجاره‌بها همچنان به‌طور مستمر در حال افزایش است، ابراز داشت: ما در یک بازه زمانی شاهد افزایش ناگهانی و سرسام‌آور قیمت‌های مسکن بودیم که موجب کاهش شدید قدرت خرید مردم شد و انتظار برای خانه‌دار شدن را به بیش از یک قرن افزایش داد. به این ترتیب، بخش اعظمی از جمعیت از بازار خرید مسکن کنار رفتند.

وی در خلال گفت‌وگو با اعتمادآنلاین ادامه داد: از طرف دیگر، تغییرات سیاسی و وقوع جنگ‌ها تأثیرات دوگانه‌ای بر بازارها داشته‌اند؛ به این معنا که هم باعث افزایش نرخ دلار شده‌اند و هم رکود و کاهش قیمت‌ها را در بازار مسکن به همراه داشته‌اند. در وضعیت فعلی، بازار ارز به‌سبب نوسانات شدید و بازدهی بالای خود، جذابیتی بیشتر برای سرمایه‌گذاران پیدا کرده است. به طور طبیعی، سرمایه‌ها به سمت بازارهایی می‌روند که می‌توانند سود بیشتری ارائه دهند. در مقابل، به خاطر نبود نظام قیمت‌گذاری منسجم و بی‌قیدی در بازار، رکودی سنگین بر حوزه مسکن حاکم شده و سرمایه‌گذاران تمایلی به قرار دادن سرمایه‌های خود در بازاری که از لحاظ نقدشوندگی و سودآوری محدودیت دارد، ندارند.

گودرزی افزود: به همین واسطه، بازارهای طلا و ارز به‌طرز چشمگیری رو به افزایش گذاشته‌اند، در حالی‌که بازار مسکن کماکان در رکود به‌سر می‌برد و بازگشت رونق به آن کار آسانی نیست. چرا که هیچ‌یک از مولفه‌های لازم برای احیای این بازار، از جمله سیاست‌های حمایتی، تقویت نشده است. به‌عنوان نمونه، تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در حال حاضر تنها قادر به پوشش هزینه‌ی خرید کمتر از ده مترمربع مسکن در تهران است. به علاوه، نرخ بالای سود این وام‌ها و برداشت بخشی از مبلغ آن به‌عنوان کارمزد نیز جذابیت استفاده از تسهیلات بانکی را کاهش داده است. در نتیجه، نه تنها تقاضای مصرفی، بلکه تقاضای سرمایه‌ای در این بازار به‌طرز چشمگیری افت کرده است.

او تصریح کرد: از سویی دیگر، تداوم تحریم‌ها و افزایش نااطمینانی‌های جهانی باعث رشد بازار ارزهای خارجی و حتی رمزارزها شده است. ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای آمریکایی و اروپایی نیز سبب شده بخشی از سرمایه‌های جهانی به سمت طلا و فلزات قیمتی حرکت کند و همین امر به افزایش تورم در این بازارها منجر شده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران تمایل دارند منابع خود را در بازارهایی با بازدهی سریع‌تر، چون ارز و طلا حفظ کنند و نه در بازاری مانند مسکن که سرمایه در آن برای مدت طولانی راکد می‌ماند. افزون بر این، خروج مهاجران از کشور موجب کاهش تقاضا در بازار اجاره نیز شده است. برخلاف ادعای برخی مسئولان، کشور در واقع با کمبود مسکن مواجه نیست؛ بلکه چالش در مدیریت و توزیع مناسب واحدهای مسکونی است. آمارها نشان می‌دهد که حتی با وجود سکونت حدود هشت میلیون خارجی، همچنان تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد. بنابراین، عرضه در بازار مسکن بیشتر از تقاضاست، اما به‌دلیل نبود شفافیت آماری، این تعادل به‌درستی به تصویر کشیده نمی‌شود.

به گفته گودرزی، اگر آمار واقعی معاملات و قیمت‌های حقیقی مسکن منتشر گردد، مشخص خواهد شد که در حقیقت قیمت‌ها به اندازه ۳۰ درصد کاهش یافته‌اند. اما متأسفانه، دولت از انتشار این داده‌های رسمی خودداری می‌کند؛ اقدامی که موجب تداوم رکود و شکل‌گیری قیمت‌گذاری‌های کاذب در بازار شده است. در زمینه اجاره نیز، پدیده یکسان شدن غیرمعمول قیمت‌ها را شاهد هستیم. به گونه‌ای که واحدهای بزرگ و لوکس با کاهش تقاضا مواجه شده‌اند، در حالی‌که تقاضا برای واحدهای کوچک، قدیمی و کم‌کیفیت در حاشیه شهرها افزایش یافته است. این وضعیت نشانه‌ای مثبت نیست، چراکه سهم هزینه‌ی مسکن در سبد خانوارهای کم‌درآمد افزایش یافته و در مقابل، برای دهک‌های ثروتمند کاهش پیدا کرده است.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: به واقع، در برخی مناطق جنوبی و کم‌برخوردار، نسبت اجاره به قیمت از مناطق بالاشهر بیشتر شده است؛ که نتیجه‌ی مستقیم بی‌توجهی به اجرای قانون ساماندهی زمین و مسکن و عدم وجود نظام قیمت‌گذاری منطقه‌ای است. افزایش بی‌رویه هزینه‌ی مسکن در میان دهک‌های پایین نه تنها فشار اقتصادی بر این اقشار را تشدید کرده، بلکه باعث رشد حاشیه‌نشینی و کاهش سطح رفاه عمومی گردیده است. به‌طور کلی، آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، حاصل سوءمدیریت و فقدان برنامه‌ریزی مشخص است.

۲۲۳۲۲۵